樓市營銷廣告“套話”你看懂了嗎
□ 本報記者 黃輝
□ 本報通訊員 陶然
(資料圖)
“稀缺樓盤，坐擁寧靜”，可能是“項目比較偏僻，周邊人氣不足”；“千畝大盤，成熟社區”，可能是“開發周期比較長”；“湖景洋房，水景園林”，可能是“小區里有個小水坑，坑邊可能有圍欄”……受樓市下行影響，部分開發商為了盡快賣出房子回籠資金，往往采取惡意欺騙、虛假宣傳等手段，購房者“踩坑”不斷，極易引發涉房糾紛。
據裁判文書網顯示，2020年以來，江西法院一審共受理因開發商虛假宣傳引發的涉房糾紛案件271件，其中2020年65件，2021年94件，2022年112件。該類案件社會關注度高、風險傳導性強、牽扯人員眾多，需依法依規穩步推進，兼顧多方訴求。如處理不當，不僅影響國家“保交樓、穩民生”政策的落實，損害廣大購房者的合法權益，也不利于房地產行業的穩步復蘇和健康發展，亟須引起相關部門重視。
虛假宣傳不斷折射行業漏洞
《法治日報》記者調查發現，該類案件折射出懲治房地產虛假宣傳存在以下行業漏洞：
——行政處罰力度尚顯不足。開發商虛假宣傳行為嚴重擾亂市場秩序，侵害了購房者的知情權，但行政處罰力度仍顯不足，即便依法按照百萬元的頂格罰款來執行，開發商所付出的代價，經常也是小于收益的。上述案件中，開發商因虛假承諾被行政處罰的僅有37件，占比為13.6%。
如贛州市經開區人民法院審理的盧某等32人訴某地產公司商品房銷售合同糾紛案，因入戶門寬度不足和其他消防安全違法行為和火災隱患，公安消防部門向某地產公司下發《責令限期改正通知書》，市場監管部門也就某地產公司的虛假宣傳行為作出了行政處罰決定，責令其立即停止違法行為，并處罰款20萬元。由于違法違規成本過低，且某地產公司未能主動整改，由此導致盧某等32人訴至法院。
——盲從心理引發群體訴訟。開發商往往在所售樓盤周邊或小區內部的交通、醫療、教育等配套設施上做文章，通過模糊化的宣傳語，如“超大樓間距”“交通便利”“醫療資源優厚”“劃入學區”等作為賣點。而購房者往往缺乏辨別能力和法律意識，存在盲從心理，輕易聽信虛假廣告以致上當受騙。一旦不能兌現承諾，極易產生爭議甚至引發群體性訴訟。
如南昌市高新區人民法院審理的賴某等11人訴某置業公司商品房預售合同糾紛案，某置業公司在合同中明確承諾樓盤劃入學區房，又寫明幼兒園、學校等教育配套以政府教育主管部門及學校的最新政策為準等模糊條款，交房后該樓盤未劃入學區范圍，導致賴某等11人以某置業公司對小區配套設施虛假宣傳為由集體訴至法院。
——裁判不一加大審判難度。該類案件較為復雜，缺乏統一的裁判尺度，造成訴訟冗長，一定程度上增加了處理難度。如開發商因虛假宣傳、價格欺詐被行政處罰的，有的認為構成欺詐，商品房買賣合同可以被撤銷；也有的認為不能將相關行政職能部門的認定結論作為民事案件認定事實的依據，需要依據相關民事法律法規進行分析認定。再比如，有的認為開發商實際交付的房屋與樣板房不一致，購房者可以要求開發商承擔責任；也有的認為樣板房屬于商業廣告范疇，屬于要約邀請，即便“貨不對板”也不支持要求開發商承擔責任。
如南昌市新建區人民法院審理的張某等36名原告與某地產公司房屋買賣合同糾紛案，原告以實際交付的房屋的結構及裝修與樣板房不一致、某地產公司存在虛假宣傳為由訴至法院，案件承辦人擔心案件被大量發回或改判，先行判決一起案件并等待二審判決意見，其余35起案件進行中止處理，致使該批案件審限冗長。
擦亮雙眼謹防虛假宣傳陷阱
南昌市新建區人民法院民商事法官表示，商品房虛假宣傳是指為某種目的，以虛構事實或隱瞞重要事實的方法發布的含有不真實的內容，或對廣告的主要事實表述不完整，欺騙和誤導公眾的廣告。當前，由于房地產欺詐和虛假宣傳的“套路”多，有的樓盤形象宣傳與實際不相符，有的通過價格陷阱吸引購房者眼球，有的精裝房嚴重縮水，還有的配套設施虛假承諾……購房者在沒有看到現房的情況下，特別是涉世未深、房屋剛需的年輕群體成了受騙“重災區”。
為此，法官建議廣大群眾在購置房產時，一定要擦亮雙眼，謹防房地產虛假宣傳陷阱。
保持理性積極核實。購房者在買房之前要持理性的態度，不要輕信開發商的廣告宣傳，就開發商承諾的相關配套設施，積極到規劃部門、房管部門以及建設部門查詢資料。在核實相關情況之前切莫輕易交付定金，否則一旦改變主意，難以索還定金。
審慎簽署購房合同。購房者簽署合同時應在仔細閱讀合同內容的前提下審慎而為。涉及“精裝房”的應查看合同中是否明確“精裝房”的裝修標準、所用材質、價格、質量標準、售后服務；涉及“學區房”或者對小區的配套設施有要求時，查看是否具有保證買房一定能讓孩子就讀名校、相應配套設施是否明確約定，以及是否載明違約賠償等內容。
收集證據依法維權。購房者在購房過程中要注意收集開發商宣傳冊、視頻、樣板房照片以及小區的規劃圖等相關線上線下的宣傳資料。如合法權益受到侵害，購房者應及時與開發商進行交涉，或者向質量技術監督、工商、建委、房管局等行政部門申訴，或者向當地消費者權益保護委員會投訴，或者向人民法院提起訴訟。
標本兼治防范打擊虛假宣傳
住房問題關系民生，關乎民情。我國相關法律法規對房地產虛假宣傳始終保持“零容忍”態度。
民法典第五百條第二項規定：“當事人在訂立合同過程中有下列情形之一，造成對方損失的，應當承擔賠償責任：（二）故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況?！?/p>
反不正當競爭法第二十條規定：“經營者違反本法第八條規定對其商品作虛假或者引人誤解的商業宣傳，或者通過組織虛假交易等方式幫助其他經營者進行虛假或者引人誤解的商業宣傳的，由監督檢查部門責令停止違法行為，處二十萬元以上一百萬元以下的罰款；情節嚴重的，處一百萬元以上二百萬元以下的罰款，可以吊銷營業執照”。
廣告法第五十五條規定：“違反本法規定，發布虛假廣告的，由市場監督管理部門責令停止發布廣告，責令廣告主在相應范圍內消除影響，處廣告費用三倍以上五倍以下的罰款，廣告費用無法計算或者明顯偏低的，處二十萬元以上一百萬元以下的罰款……”
然而，對資金體量巨大的開發商來說，即便依法按照百萬元的頂格罰款來執行，虛假宣傳的法律代價，可能還不夠一套房款，開發商的綜合收益遠遠大于風險。因此，要遏制房地產虛假宣傳泛濫的態勢，除了完善法律法規外，還需采取健全機制、輿論引導、加強監管、落實責任等多種舉措，形成標本兼治、內外兼修促進房地產行業健康發展的長效機制。
一是健全機制。除了嚴格執法外，還應適當提高懲罰力度，進一步暢通投訴舉報機制，通過建立行業黑名單制度，在融資、拿地、預售等各方面進行嚴格限制等舉措，以及引入退房和索賠的雙重懲罰等措施，提升其違法代價，確?！氨＝粯?、穩民生”政策的貫徹落實。
二是輿論引導。通過典型案例、庭審公開、送法進社區等活動，加大對廣告法等法律法規的宣傳力度。一方面，提醒開發商一定要按照相關法律法規開展廣告宣傳，增強房地產開發企業、房地產廣告從業者的法律觀念；另一方面，提升購房者證據意識和訴訟能力，引導其通過向市場監督局舉報或訴訟途徑依法維護自身的合法權益。
三是加強監管。要堅持集中專項整治和日常監管相結合，堅持規范管理和嚴格督查相結合，加大對含有夸大宣傳、虛假違法內容、絕對化用語及引人誤解的房地產廣告的查處力度，對房地產開發企業和房產中介機構的違法違規行為始終保持零容忍，通過專項檢查和隨機抽查相結合，進一步規范市場秩序，凈化市場環境。
四是落實責任。對房地產虛假宣傳行為要真查真打、嚴查嚴打、狠查狠打，要敢于碰釘子，敢于硬碰硬，發現一起查處一起，決不姑息、決不手軟，促進房地產行業健康發展。
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